Sara Schulte, Dr. Max Krahé

Niedrigere Finanzierungskosten könnten die Miete im Neubau um grob 7,50 Euro pro Quadratmeter absenken. Eine neue Bundeswohnungsbaugesellschaft könnte solche Finanzierungskosten realisieren. Damit kann der Vorschlag dazu beitragen, Wohnen wieder bezahlbarer zu machen.

Mieten unter Druck

Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Die Angebotsmieten sind in den letzten zehn Jahren um fast 50 Prozent gestiegen. Wer heute umzieht, muss mit einer teuren Miete rechnen.

In seiner aktuellen Form kann Neubau dieses Problem nicht lösen. Steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie Bodenpreise treiben die Neubaumieten in die Höhe. Unter den aktuellen Marktbedingungen rechnet sich Wohnungsbau erst ab Mietpreisen aufwärts von 20 Euro pro Quadratmeter. Für die Mehrheit der Gesellschaft ist das kaum bezahlbar.

Aus dem Finanzministerium und dem Bauministerium kommt daher ein neuer Vorschlag: Der Bund soll preisgünstigen Wohnungsbau selbst in die Hand nehmen.

Eine Bundesgesellschaft für bezahlbares Wohnen?

Die Idee in Kürze: Der Bund gründet eine Wohnungsbaugesellschaft, um im großen Stil bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Bau und Bewirtschaftung werden nicht eigenhändig realisiert, sondern am Markt ausgeschrieben. Dies ermöglicht eine schlanke Struktur: Es kursiert eine mögliche Personalgröße von unter 100 Beschäftigten. Das notwendige Eigenkapital investieren der Bund und private Geldgeber; zusätzlich bürgt der Bund für alle Kredite zur Projektfinanzierung.

Die mögliche Bundesgesellschaft soll niedrigere Mieten durch Kostenvorteile ermöglichen. Dafür gibt es zwei Stellschrauben: Einerseits sollen die Baukosten durch serielles Bauen und angepasste Baustandards gesenkt werden. Andererseits könnte eine bundeseigene Gesellschaft niedrigere Finanzierungskosten realisieren.

Neubau könnte so deutlich günstiger werden. Auf Seiten der Baukosten weist der Hamburg-Standard als Zielmarke ein Kostenniveau von 3000 Euro je Quadratmeter aus. Ob dies realistisch ist, können wir nicht einschätzen. Würde diese Zielmarke erreicht, wäre die wirtschaftliche Quadratmetermiete um rund sieben Euro niedriger.^[1]

In den Finanzierungskosten steckt Musik

Auch in den Finanzierungskosten steckt bedeutendes Potenzial. Da der Bund die niedrigsten Finanzierungskosten aller Wirtschaftsteilnehmer hat und Finanzierungskosten im Wohnungsbau ein großer Kostenblock sind, liegt hier ein wichtiger Hebel für Kostensenkungen.

Drei Faktoren bestimmen die Kapitalkosten: die Kosten für Eigenkapital (1) und Fremdkapital (2) sowie die Kapitalstruktur (3), also die jeweiligen Anteile von Eigen- und Fremdkapital an der gesamten Finanzierung.

Eine Bundesgesellschaft könnte alle drei Faktoren bespielen. Ein breit verteiltes Wohnungsportfolio, ein niedriges Risikoprofil und ein langfristiger Investitionshorizont machen (1) eine moderate, aber wirtschaftliche Eigenkapitalrendite plausibel. Die branchenübliche Renditespanne reicht von knapp drei Prozent (in der sozial orientierten Wohnwirtschaft) bis in den niedrigen zweistelligen Bereich (für private Investoren in angespannten Teilmärkten). Wir nehmen als Ausgangspunkt eine Eigenkapitalrendite von sechs Prozent an; eine Bundeswohnungsbaugesellschaft verorten wir mit 3,5 Prozent nahe des unteren Rands der Renditespanne. Eine solche Eigenkapitalrendite könnte die gesamten Kapitalkosten um etwa 75 Basispunkte (also 0,75 Prozentpunkte) reduzieren.^[2]

Zusätzlich kann (2) eine Garantie des Bundes die Risikoaufschläge beim Fremdkapital senken. So zahlt Vonovia – das größte deutsche Wohnungsunternehmen – aktuell rund 140 Basispunkte mehr auf seine zehnjährigen Anleihen als der Bund. Zum Vergleich: Die mit Bundesgarantien ausgestattete Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) kann sich mit einem Aufschlag von etwa 30 Basispunkten gegenüber dem Bund finanzieren. Wenn eine Bundeswohnungsbaugesellschaft ähnliche Bedingungen erreicht, könnte das die gesamten Kapitalkosten um weitere rund 75 Basispunkte senken.

Unter Beteiligung des Bundes ließe sich (3) ein höherer Fremdkapitalanteil realisieren. Da Fremdkapital oft günstiger ist als Eigenkapital, senkt dies die Gesamtkapitalkosten. Wir nehmen beispielhaft an, dass der Fremdkapitalanteil von 70 auf 80 Prozent steigen könnte. In unseren Berechnungen liegen die realisierbaren Eigen- und Fremdkapitalkosten allerdings so dicht beieinander, dass diese Kapitalkosteneffekte vernachlässigbar bleiben.

In Kombination könnten die Finanzierungskosten gegenüber dem frei finanzierten Neubau um rund 150 Basispunkte sinken. Damit wäre eine Absenkung der Kostenmiete um 7,50 Euro pro Quadratmeter möglich: noch einmal die gleiche Größenordnung wie die Einsparung, die durch die anvisierte Baukostensenkung gelingen soll (Abbildung 1).

Abbildung 1

Hier betrachten wir die Effekte von Bau- und Finanzierungskostensenkungen separat. Gelingt es einer Bundesgesellschaft, an beiden Hebeln gleichzeitig anzusetzen, wären Einsparungen von bis zu 12,30 Euro pro Quadratmeter denkbar.^[3]

Kein Selbstläufer

Gerade unter Betrachtung der Finanzierungskosten ist der Vorschlag einer Bundeswohnungsbaugesellschaft also vielversprechend. Ein Selbstläufer ist die Idee trotzdem nicht. Bevor das Potenzial sich in die Praxis übersetzen lässt, bleiben einige offene Fragen.

An erster Stelle steht die Kompetenzfrage. Seit der Föderalismusreform von 2006 liegt die Zuständigkeit für den Wohnungsbau bei den Ländern. Es gilt zu klären, wie der Bund – mit oder eventuell ohne eine Grundgesetzänderung – rechtssicher bezahlbaren Wohnraum schaffen kann.

Weitere Herausforderungen liegen in der institutionellen Ausgestaltung. Damit eine Bundesbaugesellschaft tatsächlich 150 Basispunkte in den Finanzierungskosten einsparen kann, müssen ihre juristische Form, ihr Geschäftsmodell und die anvisierte Bundesgarantie belastbar sein.

Zuletzt muss Geld im Haushalt gefunden werden, um die direkte Eigenkapitalinvestition des Bundes zu finanzieren. Eine bloße Umschichtung von Geldern zulasten des Wohngelds oder des sozialen Wohnungsbaus würde an anderer Stelle schwerwiegende Probleme verursachen.

Die Errichtung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft ist also keine einfache Aufgabe. Aber der Aufwand könnte sich lohnen.

Unsere Leseempfehlungen 

• Tim Frehlers Artikel in der Süddeutschen Zeitung beschreibt die aktuellen Debatten rund um eine Bundeswohnungsbaugesellschaft.
• Mehr Hintergründe zur aktuellen Zwickmühle der Wohnungspolitik finden sich in unserem Papier zur Fiskalgeschichte der Wohnraumförderung.
• Wieso es sowohl für die Stadtentwicklung als auch für die Qualität des Bahnverkehrs vorteilhaft ist, das Immobilien- mit dem Bahngeschäft zu verbinden, erklärt dieser Artikel zu Japans Eisenbahnen (Englisch).

Medienbericht 13.05.2026

Medienerwähnungen und Auftritte

• Rückblick
  • Am 07.05.2026 spielten die Deutschlandfunk Systemfragen O-Töne von Sara Schulte zur Wohnungspolitik in Deutschland.
  • Am 11.05.2026 kürte der Newsletter des Doppelgänger Tech Talk die Abbildung aus unserem letzten Geldbrief „Wie China Markt für Markt erobert“ zum Chart der Woche.

• Ausblick
  • Am 18.05.2026 ist Dr. Florian Schuster-Johnson zu Gast bei der Investorenkonferenz der UBS in Frankfurt. Auf einem Panel zur Haushaltspolitik wird er unter anderem mit Moritz Schularick vom IfW diskutieren.
  • Am 21.05.2026 hält  Dr. Florian Schuster-Johnson einen Vortrag bei der Hertie School in Berlin zum Thema „Eine neue Fiskalpolitik für ein neues deutsches Wirtschaftsmodell“.

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Fußnoten

[1] Im frei finanzierten Neubau berechnen wir auf Grundlage von Walberg et al. (2026) eine wirtschaftliche Nettokaltmiete von rund 25 Euro pro Quadratmeter.

[2] Bei einer vollständigen Bereitstellung des Eigenkapitals durch die öffentliche Hand wären noch niedrigere Eigenkapitalrenditen denkbar. Die (vollständig bundeseigene) Deutsche Bahn zielt seit 2025 etwa für das Betreiben der Schienenwege auf eine Eigenkapitalrendite von 1,9 Prozent.

[3] Eine Kombination beider Effekte würde in Summe niedriger ausfallen als die Summe der jeweiligen Einzelbetrachtungen. Der Grund ist, dass das Einsparpotenzial reduzierter Finanzierungskosten von der Höhe der übrigen Kosten abhängt. Sinken die direkten (Bau-)Kosten, sinkt auch die Einsparung durch niedrigere Finanzierungskosten.

Der Geldbrief ist unser Newsletter zu aktuellen Fragen der Wirtschafts-, Fiskal- und Geldpolitik. Über Feedback und Anregungen freuen wir uns. Zusendung an sara.schulte[at]dezernatzukunft.org

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