Teures Wohnen
Wohnen ist teuer. Dass das für immer mehr private Haushalte gilt, ist bekannt.1 Dass es auch die öffentliche Hand betrifft, wird schnell offensichtlich: Allein für die Kosten der Unterkunft (KdU), also die Miet- und Heizkosten, die der Staat für Grundsicherungsempfänger:innen zahlt, sind 2026 rund 23 Milliarden Euro veranschlagt.2
Dazu kommen – teils auf Bundes-, teils auf Landes-, teils auf kommunaler Ebene – das Wohngeld, das (für Neuverträge geschlossene) Baukindergeld, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die Wohnungsbauprämie sowie ein Konvolut an weiteren staatlichen Zuschüssen und Steuervergünstigungen.
Schon qualitativ ist diese Lage unübersichtlich. Quantitativ war sie bisher unbestimmt: Es gibt unseres Wissens bisher keine Datenquelle, die das fiskalische Gesamtbild erfasst.
Die Wohnungspolitik in Zahlen
Das wollten wir ändern. Deswegen haben wir einen neuen Datensatz erstellt, der erstmals einen historischen Überblick über die Wohnraumförderung bietet (Schulte u.a. 2026). Er fasst die wohnungspolitischen Ausgaben von Bund und Ländern seit 1965 zusammen – bis 1990 für die Bundesrepublik Deutschland, ab 1991 für das gesamte Bundesgebiet. Dafür haben wir die Subventionsberichterstattung, die relevanten Haushaltspläne und diverse statistische Publikationen ausgewertet. Alle Daten sind über unsere Website frei zugänglich.
Wir unterscheiden zwischen mehreren Förderkategorien. Mit Subjektförderung werden direkt die Haushalte („Subjekte“) gefördert, die sich Wohnen sonst kaum leisten könnten. Das Gegenstück dazu ist die Objektförderung: Sie fördert den Bau, Erwerb oder die Modernisierung von Wohnraum („Objekten“).3
Diese beiden Förderarten schaffen unterschiedliche Anreize und Verteilungseffekte. Die Subjektförderung kann in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreise in die Höhe treiben.4 Objektförderung hingegen kann das Wohnraumangebot vergrößern und so – im Idealfall – die Preise stabilisieren. Das gilt besonders für den sozialen Wohnungsbau, der gezielt das Angebot im preisgünstigen Marktsegment fördert.
Von Objekt- zu Subjektförderung …
Ein erster Blick in die Daten zeigt: Der Schwerpunkt der Wohnraumförderung hat sich von Objekt- zu Subjektförderung verschoben. Heute fließen rund 80 Prozent der gesamten Fördermittel in die Subjektförderung, 20 Prozent kommen der Objektförderung zu. Historisch war es lange Zeit umgekehrt (siehe Abbildung 1): Vor der Jahrtausendwende machte die Objektförderung etwa 80 Prozent des Fördervolumens aus, die Subjektförderung nur 20 Prozent.
Entscheidend für diese Kehrtwende waren die frühen 2000er Jahre. Einerseits geriet die Objektförderung in eine präzedenzlose Talfahrt. Der Bund zog sich aus dem sozialen Wohnungsbau zurück. Zeitgleich wurde mit der Eigenheimzulage das wichtigste Instrument der Eigentumsförderung abgeschafft.
Andererseits erlebte die Subjektförderung mit den Hartz-IV-Reformen einen Niveausprung. Das Grundsicherungssystem schuf mit der Übernahme der Kosten der Unterkunft ein neues Instrument der Subjektförderung. Fortan galt: Steigt die Miete, steigt auch die staatliche Leistung. Die durch das Arbeitslosengeld II ersetzte Arbeitslosenhilfe war als einkommensorientierte Individualleistung angelegt, aus der die Leistungsempfänger:innen ihre Miete selbst bestreiten mussten. Stieg hier die Miete, blieb die staatliche Leistung unverändert.
Die Mieten im Grundsicherungssystem stiegen in dem Zeitraum, in dem sie systematisch erfasst wurden, schneller als die allgemeinen Mieten (siehe Abbildung 2). Ein Teil dieses Anstiegs dürfte sich dadurch erklären, dass Haushalte in der Grundsicherung jüngere Mietverträge als der Durchschnitt der Bevölkerung haben.5 Doch selbst wenn man annimmt, dass KdU-Empfänger:innen dreimal so oft umziehen wie der Durchschnitt (etwa 27,7 Prozent anstelle von regulär 9,2 Prozent pro Jahr (Deutsche Post Adress 2024)), lägen die Mietsteigerungen seit 2012 im KdU-Segment immer noch um etwa 21 Prozentpunkte über jenen im gesamten Wohnungsbestand.6 Dies deutet darauf hin, dass die massive Steigerung der Subjektförderung seit 2005 Folgen für das Preisgefüge im Mietmarkt hat.
… und wieder zurück?
Am aktuellen Rand zeichnet sich eine Trendwende ab: Die Objektförderung ist in den letzten Jahren wieder angestiegen. Insbesondere der soziale Wohnungsbau wird nun wieder verstärkt gefördert.
Dies ist eine positive Entwicklung. Der historische Blick zeigt jedoch, dass die Fiskalpolitik in einer Sackgasse steckt. Solange die Subjektförderung auf ihrer aktuellen Höhe verbleibt, ist eine Rückkehr der Objektförderung auf ihren historischen Durchschnitt herausfordernd. Der Spielraum im Bundeshaushalt ist dafür absehbar zu gering (Schuster-Johnson & Sigl-Glöckner 2025). Bei den Ländern und Kommunen sieht das Bild nicht besser aus.
Eine Kürzung der Subjektförderung scheint in der kurzen Frist genauso schwierig. Fiskalisch – und angesichts der politischen und gesellschaftlichen Bedeutung der Wohnungsfrage – wäre sie nur bei starken Begleitmaßnahmen sinnvoll, denn die Folgekosten von Obdachlosigkeit übersteigen sonst die direkten Ersparnisse. Doch während die Subjektförderung soziale Härten abfedert und Symptome bekämpft, löst sie die strukturellen Schieflagen des Wohnungsmarkts nicht.
Sich aus dieser Sackgasse herauszumanövrieren ist schwierig. Die Trendwende weg vom historischen Tiefpunkt der Objektförderung ist zwar sinnvoll, kann aber nur ein erster Schritt sein. Wir wollen in Zukunft darüber nachdenken, wie die Wohnungsfiskalpolitik so weiterentwickelt werden kann, dass sie dauerhaft bezahlbaren Wohnraum liefert – und dabei gleichzeitig selbst bezahlbar bleibt. Über alle Hinweise, Ideen und Diskussionen dazu freuen wir uns.