Sara Schulte, Dr. Max Krahé

Wohnkosten belasten nicht nur private Haushalte, sondern auch den Staat. Unser neuer Datensatz zeigt, dass die staatlichen Ausgaben für Wohnen nahe ihrem historischen Höhepunkt sind. Gleichzeitig haben sich ihre Prioritäten grundlegend gewandelt: Von Objektförderung, also der Förderung von Bau, Erwerb oder Modernisierung von Wohnraum, zu Subjektförderung, also der finanziellen Unterstützung von Haushalten, die sich Wohnen sonst nicht leisten können. Das bekämpft Symptome, löst aber keine strukturellen Probleme. Damit hat sich die Wohnungspolitik in eine teure Sackgasse manövriert.

Teures Wohnen

Wohnen ist teuer. Dass das für immer mehr private Haushalte gilt, ist bekannt.^[1] Dass es auch die öffentliche Hand betrifft, wird schnell offensichtlich: Allein für die Kosten der Unterkunft (KdU), also die Miet- und Heizkosten, die der Staat für Grundsicherungsempfänger:innen zahlt, sind 2026 rund 23 Milliarden Euro veranschlagt.^[2]

Dazu kommen – teils auf Bundes-, teils auf Landes-, teils auf kommunaler Ebene – das Wohngeld, das (für Neuverträge geschlossene) Baukindergeld, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die Wohnungsbauprämie sowie ein Konvolut an weiteren staatlichen Zuschüssen und Steuervergünstigungen.

Schon qualitativ ist diese Lage unübersichtlich. Quantitativ war sie bisher unbestimmt: Es gibt unseres Wissens bisher keine Datenquelle, die das fiskalische Gesamtbild erfasst.

Die Wohnungspolitik in Zahlen

Das wollten wir ändern. Deswegen haben wir einen neuen Datensatz erstellt, der erstmals einen historischen Überblick über die Wohnraumförderung bietet (Schulte u.a. 2026). Er fasst die wohnungspolitischen Ausgaben von Bund und Ländern seit 1965 zusammen – bis 1990 für die Bundesrepublik Deutschland, ab 1991 für das gesamte Bundesgebiet. Dafür haben wir die Subventionsberichterstattung, die relevanten Haushaltspläne und diverse statistische Publikationen ausgewertet. Alle Daten sind über unsere Website frei zugänglich.

Wir unterscheiden zwischen mehreren Förderkategorien. Mit Subjektförderung werden direkt die Haushalte („Subjekte“) gefördert, die sich Wohnen sonst kaum leisten könnten. Das Gegenstück dazu ist die Objektförderung: Sie fördert den Bau, Erwerb oder die Modernisierung von Wohnraum („Objekten“).^[3]

Diese beiden Förderarten schaffen unterschiedliche Anreize und Verteilungseffekte. Die Subjektförderung kann in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreise in die Höhe treiben.^[4] Objektförderung hingegen kann das Wohnraumangebot vergrößern und so – im Idealfall – die Preise stabilisieren. Das gilt besonders für den sozialen Wohnungsbau, der gezielt das Angebot im preisgünstigen Marktsegment fördert.

Von Objekt- zu Subjektförderung …

Ein erster Blick in die Daten zeigt: Der Schwerpunkt der Wohnraumförderung hat sich von Objekt- zu Subjektförderung verschoben. Heute fließen rund 80 Prozent der gesamten Fördermittel in die Subjektförderung, 20 Prozent kommen der Objektförderung zu. Historisch war es lange Zeit umgekehrt (siehe Abbildung 1): Vor der Jahrtausendwende machte die Objektförderung etwa 80 Prozent des Fördervolumens aus, die Subjektförderung nur 20 Prozent.

Entscheidend für diese Kehrtwende waren die frühen 2000er Jahre. Einerseits geriet die Objektförderung in eine präzedenzlose Talfahrt. Der Bund zog sich aus dem sozialen Wohnungsbau zurück. Zeitgleich wurde mit der Eigenheimzulage das wichtigste Instrument der Eigentumsförderung abgeschafft.

Andererseits erlebte die Subjektförderung mit den Hartz-IV-Reformen einen Niveausprung. Das Grundsicherungssystem schuf mit der Übernahme der Kosten der Unterkunft ein neues Instrument der Subjektförderung. Fortan galt: Steigt die Miete, steigt auch die staatliche Leistung. Die durch das Arbeitslosengeld II ersetzte Arbeitslosenhilfe war als einkommensorientierte Individualleistung angelegt, aus der die Leistungsempfänger:innen ihre Miete selbst bestreiten mussten. Stieg hier die Miete, blieb die staatliche Leistung unverändert.

Die Mieten im Grundsicherungssystem stiegen in dem Zeitraum, in dem sie systematisch erfasst wurden, schneller als die allgemeinen Mieten (siehe Abbildung 2). Ein Teil dieses Anstiegs dürfte sich dadurch erklären, dass Haushalte in der Grundsicherung jüngere Mietverträge als der Durchschnitt der Bevölkerung haben.^[5] Doch selbst wenn man annimmt, dass KdU-Empfänger:innen dreimal so oft umziehen wie der Durchschnitt (etwa 27,7 Prozent anstelle von regulär 9,2 Prozent pro Jahr (Deutsche Post Adress 2024)), lägen die Mietsteigerungen seit 2012 im KdU-Segment immer noch um etwa 21 Prozentpunkte über jenen im gesamten Wohnungsbestand.^[6] Dies deutet darauf hin, dass die massive Steigerung der Subjektförderung seit 2005 Folgen für das Preisgefüge im Mietmarkt hat.

… und wieder zurück?

Am aktuellen Rand zeichnet sich eine Trendwende ab: Die Objektförderung ist in den letzten Jahren wieder angestiegen. Insbesondere der soziale Wohnungsbau wird nun wieder verstärkt gefördert.

Dies ist eine positive Entwicklung. Der historische Blick zeigt jedoch, dass die Fiskalpolitik in einer Sackgasse steckt. Solange die Subjektförderung auf ihrer aktuellen Höhe verbleibt, ist eine Rückkehr der Objektförderung auf ihren historischen Durchschnitt herausfordernd. Der Spielraum im Bundeshaushalt ist dafür absehbar zu gering (Schuster-Johnson & Sigl-Glöckner 2025). Bei den Ländern und Kommunen sieht das Bild nicht besser aus.

Eine Kürzung der Subjektförderung scheint in der kurzen Frist genauso schwierig. Fiskalisch – und angesichts der politischen und gesellschaftlichen Bedeutung der Wohnungsfrage – wäre sie nur bei starken Begleitmaßnahmen sinnvoll, denn die Folgekosten von Obdachlosigkeit übersteigen sonst die direkten Ersparnisse. Doch während die Subjektförderung soziale Härten abfedert und Symptome bekämpft, löst sie die strukturellen Schieflagen des Wohnungsmarkts nicht.

Sich aus dieser Sackgasse herauszumanövrieren ist schwierig. Die Trendwende weg vom historischen Tiefpunkt der Objektförderung ist zwar sinnvoll, kann aber nur ein erster Schritt sein. Wir wollen in Zukunft darüber nachdenken, wie die Wohnungsfiskalpolitik so weiterentwickelt werden kann, dass sie dauerhaft bezahlbaren Wohnraum liefert – und dabei gleichzeitig selbst bezahlbar bleibt. Über alle Hinweise, Ideen und Diskussionen dazu freuen wir uns.

Unsere Leseempfehlungen: 

• Caterina Lobenstein und Vivien Serves Artikel in der ZEIT, in dem sie den Clusterfuck der deutschen Wohnungspolitik anschaulich auf den Punkt bringt
• Unser neues Hintergrundpapier zur Fiskalgeschichte der deutschen Wohnungspolitik
• Die aktuelle Wohnungsbau-Studie im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau
• Zu den historischen Entwicklungen der Wohnungspolitik in Deutschland und den USA: „Through the Roof“ von Alexander Reisenbichler

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Fußnoten

[1] 2025 lag die durchschnittliche Wohnkostenbelastung in Deutschland bei 24 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens (Destatis 2026a). Hinter diesem Durchschnitt steht eine große Spannbreite. So verwenden armutsgefährdete Haushalte im Schnitt rund 44 Prozent ihres verfügbaren Einkommens auf Wohnkosten; auch die Wohnbelastung von Alleinlebenden und Alleinerziehenden liegt deutlich über diesem Durchschnitt. Besonders in den Städten liegt außerdem die Wohnkostenbelastung vieler Haushalte deutlich über der Marke von 30 Prozent, die weithin als Grenze zur übermäßigen Belastung gilt (Holm u.a. 2021). Auch die, deren aktuelle Wohnkostenbelastung unter dieser Marke liegt, sind betroffen. In den letzten zehn Jahren sind die Angebotsmieten in Deutschland um insgesamt 48 Prozent gestiegen; die Immobilienpreise lagen 2024 um 74 Prozent über den Preisen von 2015 (Amaral et al. 2023; IfW Kiel 2026). In den Großstädten spitzen sich die Preissteigerungen zu, sie bahnen sich aber zunehmend ihren Weg in die Fläche (Simons & Grade 2026). Damit hat sich insbesondere Umziehen, ob freiwillig oder durch Kündigung, deutlich stärker verteuert als die gesamten Verbraucherpreise, die zwischen 2015 und 2025 um 30 Prozent anstiegen (Destatis 2026b). Selbst Haushalte mit niedriger aktueller Wohnkostenbelastung stehen im Schatten dieser Kosten, sodass die subjektive Sorge größer sein kann als die aktuelle Belastung (Stilling 2025) .

[2] Davon entfallen circa 17 Milliarden Euro auf den Bund und die restlichen 6 Milliarden Euro auf die Kommunen (Schulte u.a. 2026). Neben den KdU nach dem Zweiten Sozialgesetzbuch (SGB II) berücksichtigen wir hier auch die KdU nach SGB XII.

[3] Innerhalb der Objektförderung differenzieren wir zusätzlich zwischen Subventionen für Neubau und für den Erwerb von Bestandsimmobilien. Diese Unterscheidung führen wir im Hintergrundpapier (Schulte & Krahé 2026) weiter aus.

[4] Letztlich garantiert hier die öffentliche Hand die kaufkräftige Nachfrage. Das eröffnet Spielräume für Preiserhöhungen, von denen am Ende Vermieter:innen profitieren.

[5] Einerseits gehen dem Leistungsbezug oft Lebensumbrüche wie Trennungen voraus, die häufig mit einem Umzug einhergehen. Andererseits legt das Leistungssystem selbst Umzüge nahe, wenn die bisherigen Wohnkosten nicht als angeftnmessen anerkannt und deswegen nicht vollständig übernommen werden. Quantitative Daten zur Umzugshäufigkeit bzw. zum Mietvertragsalter von KdU-Haushalten werden jedoch – unseres Wissens – nicht erhoben.

[6] Ein weiterer Faktor für die Mietsteigerungen von KdU-Empfänger:innen dürften Veränderungen in der Komposition der KdU-Haushalte sein. Vor allem seit 2016 sind teilweise Geflüchtete in den Grundleistungsbezug gewechselt, die weiterhin in Sammelunterkünften leben (Bundesagentur für Arbeit 2019). Die Gebühren für die Sammelunterkünfte werden in diesen Fällen als KdU abgerechnet und können die ausgewiesenen Durchschnittsmieten beeinflussen.

Der Geldbrief ist unser Newsletter zu aktuellen Fragen der Wirtschafts-, Fiskal- und Geldpolitik. Über Feedback und Anregungen freuen wir uns. Zusendung an sara.schulte[at]dezernatzukunft.org

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