{"id":68761,"date":"2023-02-09T17:00:00","date_gmt":"2023-02-09T16:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dezernat-zukunft.org\/?p=68761"},"modified":"2024-03-07T11:44:55","modified_gmt":"2024-03-07T10:44:55","slug":"bausektor-meets-zinshammer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dezernatzukunft.org\/en\/bausektor-meets-zinshammer\/","title":{"rendered":"Bausektor meets Zinshammer"},"content":{"rendered":"\n

Sara Schulte<\/a><\/strong>, Max Krah\u00e9<\/p>\n\n\n

Mit 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr und der Wiedereinf\u00fchrung eines eigenst\u00e4ndigen Bauministeriums sollte 2021 ein neuer Aufbruch in der Wohnungs- und Baupolitik gelingen. Dieser scheint \u2013 Stand jetzt \u2013 vorerst gescheitert: Zus\u00e4tzlich zu bestehenden Lieferschwierigkeiten, gestiegenen Materialkosten und Energiepreisen trifft insbesondere die restriktive Geldpolitik der EZB die Bauwirtschaft empfindlich. Ausreichend bezahlbarer Wohnraum bleibt damit ein fernes Ziel.<\/p>\n

Die Jahre nach der Finanzkrise 2007\/2008 haben einen Aufschwung im deutschen Wohnungsbau gesehen: 2020 wurden fast doppelt so viele Wohnungen gebaut wie im unmittelbaren Nachgang der Krise (Destatis, 2023<\/a>).<\/p>\n

Abbildung 1<\/strong>\"\"<\/p>\n

Der fortlaufend steigende Bedarf nach Wohnraum macht eine weitere Ausweitung des Wohnungsbestands jedoch dringend erforderlich. Aktuell bel\u00e4uft sich das gesch\u00e4tzte Defizit auf rund 700.000 Wohnungen (Eduard Pestel Institut, 2022<\/a>). Insbesondere in Ballungsr\u00e4umen f\u00fchren eine steigende Wohnfl\u00e4che pro Kopf, sinkende durchschnittliche Haushaltsgr\u00f6\u00dfen und Jahre des vermehrten Zuzugs zu Wohnraum-Knappheit.[1]<\/sup><\/a><\/p>\n

Vor diesem Hintergrund hat sich die neue Bundesregierung 2021 das Ziel in den Koalitionsvertrag geschrieben, dass \u00fcber die kommende Legislaturperiode j\u00e4hrlich 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Ein Viertel des Neubaus soll dabei auf sozialen Wohnungsbau entfallen. Dieses Ziel wurde dem Bauministerium \u2013 in dieser Regierung aus dem Innenministerium zum eigenen Ministerium erhoben \u2013 in die H\u00e4nde gelegt.<\/p>\n

Baustelle Wohnungsbau<\/strong><\/h4>\n

Nach heutigem Stand ist das Ziel in weite Ferne ger\u00fcckt. Gestiegene Baukosten, angehobene Zinsen sowie die dadurch ausgel\u00f6sten Immobilienpreis- und Nachfrager\u00fcckg\u00e4nge machen sich bemerkbar.<\/p>\n

Bereits 2021 haben Lieferkettenprobleme und hohe Materialkosten die Baukonjunktur ged\u00e4mpft und den Neubau auf 293.000 Wohnungen zur\u00fcckfallen lassen. 2022 w\u00e4re also eine Ausweitung des Wohnungsbaus um \u00fcber 100.000 Wohnungen erforderlich gewesen, um die Zielmarke der Regierung einzuhalten \u2013 auch unter weniger herausfordernden Bedingungen ein hehres Ziel.<\/p>\n

Gleichzeitig sind die Kosten im Wohnungsbau 2022 mit j\u00e4hrlich 16,4% so stark gestiegen wie noch nie seit Beginn der Datenerhebungen (Destatis, 2023<\/a>). Die relativ stabile Auftragslage in der ersten Jahresh\u00e4lfte federte den R\u00fcckgang im Wohnungsbau noch teilweise ab, trotzdem rechnet der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes f\u00fcr 2022 mit nur rund 280.000 fertiggestellten Wohnungen (ZDB, 2022<\/a>). F\u00fcr 2023 wird ein weiterer R\u00fcckgang auf 245.000 Wohnungen prognostiziert.<\/p>\n

Selbst die Immobilienriesen kommen dabei ins Wanken. Am 31. Januar k\u00fcndigte Vonovia an<\/a>, alle f\u00fcr 2023 geplanten N\u00adeubau-Projekte aufzuschieben. Ohne gro\u00dffl\u00e4chige Stornierungen halten die Auftr\u00e4ge im Wohnungsbau zwar aktuell etwa f\u00fcnf Monate vor und d\u00fcrften damit in der nahen Zukunft die Baut\u00e4tigkeit noch stabilisieren (ifo, 2023<\/a>). Das Volumen neuer Bauauftr\u00e4ge ist jedoch \u00fcber die letzten Monate zunehmend eingebrochen. Im November erreichte der Einbruch fast 30% (Destatis, 2023<\/a>). Ein \u00e4hnlicher R\u00fcckgang ist bei den Baugenehmigungen sichtbar: Im Vergleich zu 2021 sind in den letzten Monaten von 2022 ca. 13% weniger Genehmigungen erteilt worden.<\/p>\n

Abbildung 2<\/strong>\"\"<\/p>\n

Ein Blick in die Auftragsb\u00fccher und Genehmigungen deutet also auf eine weitere Kontraktion im Wohnungsbau f\u00fcr 2023 hin. Das Ziel 400.000 neuer Wohnungen r\u00fcckt damit in weite Ferne.<\/p>\n

Der Zinshammer<\/strong><\/h4>\n

Neben den gestiegenen Baukosten zeichnen sich in diesen Zahlen insbesondere die Auswirkungen der Zinswende ab. Neue Immobilienkredite mit \u00fcber zehn Jahren Zinsbindung[2]<\/sup><\/a> lagen im Dezember mit einem durchschnittlichen Zinsniveau von 3,5% um mehr als zwei Prozentpunkte \u00fcber ihrem Vorjahresniveau. Auch wenn das historisch im Rahmen ist, so ist das Tempo des Anstiegs rasant.<\/p>\n

Abbildung 3<\/strong>\"\"<\/p>\n

Auch die Nachfrage nach Krediten zur Immobilienfinanzierung war zuletzt deutlich r\u00fcckl\u00e4ufig. In Deutschland lag das Neufinanzierungsvolumen im Dezember<\/a> mehr als 40% unter dem des Vorjahres. Im Vergleich zum H\u00f6chststand von M\u00e4rz 2023 betrug der R\u00fcckgang sogar 60%.<\/p>\n

Europaweit zeigt sich ein \u00e4hnliches Bild: F\u00fcr das letzte Quartal 2022 dokumentiert der Bank Lending Survey<\/a> der EZB eine so stark nachlassende Nachfrage nach Neukrediten wie noch nie seit Beginn der Befragungen im Jahr 2003 (EZB, 2023<\/a>). Ma\u00dfgeblichster Faktor f\u00fcr diesen R\u00fcckgang ist das hohe Zinsniveau, zus\u00e4tzlich wirken ein sinkendes Verbrauchervertrauen und die Aussichten auf dem Immobilienmarkt negativ auf die Kreditnachfrage (EZB, 2023<\/a>).<\/p>\n

Banken verzeichneten im vierten Quartal 2022 au\u00dferdem starke Nachfrageeinbr\u00fcche f\u00fcr Kredite an die Immobilien- und Bauwirtschaft und erwarten weitere R\u00fcckg\u00e4nge in den kommenden sechs Monaten (EZB, 2023<\/a>). Die Erwartungen eines konjunkturellen Abschwungs in der Bauwirtschaft und auf dem Immobilienmarkt veranlassen die Banken dazu, ihre Bedingungen f\u00fcr die Vergabe neuer Kredite in diesem Bereich zu versch\u00e4rfen (EZB, 2023<\/a>). Die Banken reduzieren so ihr Kreditrisiko, aus Perspektive der Bauwirtschaft wird gleichzeitig die Realisierung neuer Bauprojekte noch unattraktiver.<\/p>\n

Eine andere Geldpolitik?<\/strong><\/h4>\n

Eine bedarfsgerechte Ausweitung des Wohnungsbaus im Einklang mit den Zielen der Bundesregierung scheint unter diesen Bedingungen nur schwer realisierbar. Wie lie\u00dfe sich die Abw\u00e4rtsdynamik im Wohnungsbau aufhalten?<\/p>\n

Ein niedrigeres Zinsniveau w\u00e4re auf den ersten Blick die naheliegendste L\u00f6sung. Der Bausektor reagiert hier sensibel: Eine geldpolitische Lockerung k\u00f6nnte die Aussichten durch g\u00fcnstigere Finanzierungsbedingungen und einen Anstieg der Nachfrage schnell verbessern.<\/p>\n

Aber: Der Zinshammer ist das zentrale Instrument der Europ\u00e4ischen Zentralbank, um der Inflation entgegenzuwirken (siehe auch unseren Geldbrief zu diesem Thema<\/a>). In Anbetracht der aktuellen Preissteigerungen k\u00f6nnte er nur von der Bauwirtschaft gehoben werden, wenn die Zuversicht besteht, dass die Inflationsraten sich auch ohne hohe Zinsen wieder auf ihren Zielwert von 2% normalisieren.<\/p>\n

Ob der Zinshammer in einer prim\u00e4r angebotsseitig getriebenen Inflation das geeignetste Werkzeug zur Preisstabilisierung ist, ist zweifelhaft<\/a>. Wir sind uns nicht sicher, ob die Straffung der Geldpolitik im Tempo und Ausma\u00df der letzten Monate tats\u00e4chlich angemessen war.<\/p>\n

Die EZB sieht sich vor allem wegen der Inflationserwartungen unter Zugzwang, von diesem Instrument Gebrauch zu machen. Denn diese gelten neben der Festsetzung der Leitzinsen als entscheidender Kanal f\u00fcr die Transmission von Geldpolitik. W\u00fcrde die EZB im aktuellen inflation\u00e4ren Umfeld eine lockerere Geldpolitik verfolgen, so die Sorge, k\u00f6nnte das zu steigenden Inflationserwartungen f\u00fchren. Gegen diese Sorge spricht, dass eine Entankerung der Erwartungen bisher nicht zu erkennen war. Die EZB k\u00f6nnte jedoch argumentieren, dass es bei einer weniger straffen Geldpolitik anders gekommen w\u00e4re.<\/p>\n

So oder so: Der (in der j\u00fcngeren Forschung ohnehin umstrittene[3]<\/sup><\/a>) Erwartungskanal macht die aktuelle Zinspolitik nicht alternativlos. Die Erwartungsbildung ist kein \u00f6konomisches Diktat, das den Rahmen geldpolitischen Handelns unumst\u00f6\u00dflich vorschreibt. Differenzierte Prognosen und eine klarere Kommunikation \u00fcber die M\u00f6glichkeiten und Grenzen von Zinspolitik k\u00f6nnten genauso hilfreiche Werkzeuge zur Stabilisierung von Inflationserwartungen sein wie ein gewichtiger Zinshammer \u2013 und zwar mit weniger gesamtwirtschaftlichen Kollateralsch\u00e4den.<\/p>\n

Was kann die Regierung tun?<\/strong><\/h4>\n

Eine andere Geldpolitik ist m\u00f6glich. Aufgrund der Unabh\u00e4ngigkeit der EZB kann die Bundesregierung aber nicht darauf z\u00e4hlen. Welche Hebel k\u00f6nnte sie selber in Bewegung setzen, damit ihr Ziel nicht unerreichbar wird?<\/p>\n

Eine alternative Herangehensweise zur Abfederung der schnellen Zinssteigerungen k\u00f6nnte man aus Frankreich importieren: Durch eine Reglementierung des maximal zul\u00e4ssigen Anstiegs der Zinsen auf Immobiliendarlehen wird der Durchschlag der schnellen geldpolitischen Straffung auf die Kreditvergabe verlangsamt. Die franz\u00f6sische Deckelung der Zinsanstiege hat in den vergangenen Monaten zu einer deutlichen Divergenz der Kreditkosten zwischen Deutschland und Frankreich gef\u00fchrt. Eine derartige Regulierung kann in Momenten wie der aktuellen geldpolitischen Wende die besonders zinssensitive Baukonjunktur \u00fcbergangsweise abfedern. Der Zinshammer trifft die Bauwirtschaft dann in Zeitlupe. Er schl\u00e4gt immer noch ein, nur sp\u00e4ter und langsamer. Diese Verz\u00f6gerung kann jedoch stabilisierend wirken, gerade wenn der Inflationsschock nur vor\u00fcbergehend ist, die Leitzinsen und (l\u00e4ngerfristigen) Zinserwartungen also innerhalb der D\u00e4mpfungsphase wieder sinken.<\/p>\n

Abbildung 4<\/strong>\"\"<\/p>\n

Neben einer sektorspezifischen D\u00e4mpfung des Zinsanstieges sind \u00f6ffentliche Investitionen eine Option. Diese k\u00f6nnten mittelfristig sogar inflationsd\u00e4mpfend wirken. Denn da durch eine Kontraktion des Bausektors die notwendige Ausweitung von Wohnraum ausbleibt, die Nachfrage aber nicht unbedingt im gleichen Ma\u00dfe f\u00e4llt (Wohnen ist ein Grundbedarf), kann ein Abw\u00fcrgen der privaten Investitionen hier mittelfristig inflation\u00e4re Konsequenzen haben. Um den Wohnungsbau trotz eines absehbar h\u00f6heren Zinsniveaus nachhaltig voranzubringen, und damit zuk\u00fcnftigen Flaschenh\u00e4lsen vorzubeugen, w\u00e4re ein verst\u00e4rkter \u00f6ffentlicher Wohnungsbau eine m\u00f6gliche Perspektive (Dullien & Martin, 2023<\/a>).<\/p>\n

Die \u00f6ffentlich getragene Baut\u00e4tigkeit kann in diesem Kontext einerseits das Erreichen der Bauziele der Bundesregierung von der Konjunktur entkoppeln und andererseits die private Substanz des Bausektors \u2013 sprich seine Firmen und Angestellten \u2013 vor einem konjunkturellen Einbruch und Kapazit\u00e4tsr\u00fcckbau sch\u00fctzen. Um dies zu erm\u00f6glichen, w\u00e4re jedoch eine Ausweitung der staatlichen Kapazit\u00e4ten sowie eine entsprechende Finanzierungsgrundlage von N\u00f6ten.<\/p>\n

Wenn man nur einen Hammer hat\u2026<\/strong><\/h4>\n

Zinserh\u00f6hungen bek\u00e4mpfen die Inflation nicht durch Magie, sondern durch ein Abbremsen der wirtschaftlichen Aktivit\u00e4t. Die Bremsspuren verlaufen dabei sehr ungleich: Zinssensible Sektoren und Investitionen reagieren deutlich st\u00e4rker als der Konsum aus laufenden Einkommen. Wenn der Zinshammer f\u00e4llt, trifft er also insbesondere den Bausektor, aber auch andere kapitalintensive Investitionsbereiche wie zum Beispiel die erneuerbaren Energien.<\/p>\n

Damit birgt eine straffe Zinspolitik die Gefahr, zwar die heutige Inflation zu bek\u00e4mpfen, aber durch Minderinvestitionen zuk\u00fcnftige Flaschenh\u00e4lse mitzuverursachen. Wenn die Regierung ihre Ziele erreichen will \u2013 im Bausektor und anderswo \u2013 sollte diese Interaktion ber\u00fccksichtigt werden. Sowohl eine st\u00e4rkere Stabilisierung des Bausektors als auch eine Ausweitung des Werkzeugkastens zur Inflationsbek\u00e4mpfung w\u00e4ren hierf\u00fcr \u00fcberlegenswert.<\/a><\/p>\n

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Fu\u00dfnoten<\/strong><\/h4>\n

[1]<\/a> Blickt man rein auf Umz\u00fcge innerhalb von Deutschland so hat sich zwar in den letzten zwei Jahren das Blatt gewendet: Mehr innerdeutsche Umz\u00fcge finden von Gro\u00dfstadt aufs Land als umgekehrt statt (Die Zeit, 2023<\/a>). Z\u00e4hlt man jedoch Zuz\u00fcge aus dem Ausland hinzu, so wachsen die Gro\u00dfst\u00e4dte noch immer. Zus\u00e4tzlich f\u00fchren die Ausz\u00fcge aus den Gro\u00dfst\u00e4dten oft ins direkte Umland, so dass sich die Anspannung im Wohnungsmarkt oft nur auf die direkt anliegenden Kreise ausdehnt.<\/p>\n

[2]<\/a> Im deutschen Markt das \u00fcblichste Finanzierungsmodell.<\/p>\n

[3]<\/a> Siehe zB. Rudd (2021<\/a>)<\/p>\n

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Medien- und Veranstaltungsbericht 09.02.2023<\/strong><\/h4>\n